Von Caroline Heller, zertifizierte Immobiliengutachterin – Ihre Ansprechpartnerin für professionelle Immobilienbewertungen in Dresden, Landkreis Meißen, Bautzen, Görlitz und der Sächsischen Schweiz-Osterzgebirge - und Regionalleiterin der Region Dresden im Frauen in der Immobilienwirtschaft e.V.

Am 12.03.2025 trafen sich rund 20 Interessierte zu einer Informations- und Netzwerkveranstaltung der ImmoFrauen zum Thema Home Staging. Zu Gast waren wir in der Behr’schen Villa bei der designfunktion GmbH, welche sich mit modernen Arbeitswelten und Inneneinrichtung befasst und dem ganzen einen optisch überaus ansprechenden Rahmen gab. Präsentiert hat sich Elisa Zschunke, die seit mittlerweile 5 Jahren ihr eigenes Home Staging Unternehmen führt (Butterfly Homestaging Interior & Design) und spürbar mit Herz und Seele darin aufgeht.

Übersetzt bedeutet Home Staging „Heiminszenierung“. Die Wohnungen oder Häuser werden verkaufsfördernd eingerichtet und in Szene gesetzt, dekoriert und hergerichtet, um sie schneller und zu einem höheren Preis zu verkaufen. Potenzielle Immobilienkäufer sollen auf den ersten Blick angesprochen und aus dem Bauch heraus überzeugt werden. Dieser Ansatz betrifft nicht nur die ästhetische Aufwertung durch Möbel, Beleuchtung und Dekoration, sondern kann auch Renovierungsarbeiten wie das Streichen von Wänden oder die Erneuerung von Fußböden umfassen.

• Erhöhung der Attraktivität und dadurch bessere Verkäuflichkeit.

• Geringerer Vermarktungszeitraum – ca. 3 Monate.

• Höhere Verkaufspreise – ca. 15 % mehr.

Mich hat insbesondere das Beispiel des geerbten Einfamilienhauses beeindruckt, welches mit kleinen, verwinkelten Räumen, zum Teil mit Durchgangscharakter und geringen Deckenhöhen insgesamt wenig ansprechend ist. Durch geschickte Inszenierung mit modernen Möbeln und einem ansprechenden Farbkonzept wird es jedoch attraktiver und ansprechender für die Marktteilnehmer und erfährt bessere Chancen im Verkauf. Laut Auskunft von Elisa lag der Verkaufspreis nach dem Home Staging rd. 55 % über den Kaufpreisangeboten vor dem Home Staging.

Vorher | Nachher:

Gemäß § 194 BauGB wird der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Es wird ein gewöhnlicher Geschäftsverkehr unterstellt. Dies bedeutet, dass sich Käufer und Verkäufer auf einem freien Markt begegnen und weder unter Zeitdruck, Zwang oder Not stehen und allein objektive Maßstäbe preisbestimmend sind.

Nun ist der Effekt, welcher durch das Home Staging hervorgerufen wird, ein subjektives Empfinden der Marktteilnehmer. Es hat keine echte Wertsteigerung der Immobilie an sich beispielsweise durch Modernisierung oder Grundrissanpassung stattgefunden - und dennoch wird ein messbar höherer Verkaufspreis erzielt. In der Auswertung der Kaufpreise würde der durch Home Staging beeinflusste höhere Kaufpreis wahrscheinlich als Ausreißer erkannt werden und aus der Auswertung herausfallen.

Da es sich bei Home Staging um ein Marketinginstrument, welches die geschickte Inszenierung nutzt, um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen, erhöht sich nicht automatisch der Verkehrswert der Immobilie. Diese subjektive, verkaufsfördernde Preiserhöhung ist bei der Wertableitung nicht zu berücksichtigen.

Insgesamt blicken die ImmoFrauen und ihre Gäste auf einen informativen Abend zurück. Das Thema Home Staging ist in den neuen Bundesländern noch relativ exotisch angesiedelt und wird noch selten umgesetzt, obwohl es viel Potenzial für den Verkauf mitbringt. Wenngleich es eine Steigerung des Verkaufserlös mit sich bringt, erhöht sich der nachhaltige Wert der Immobilie nicht.

Gerne stehe ich Ihnen für Fragen oder ein unverbindliches Gespräch zur Verfügung, um Ihre individuellen Fragen zu klären. Kontaktieren Sie mich über meine Webseite oder telefonisch.

Ihre Caroline Heller

Zertifizierte Immobiliengutachterin für Sachsen und Südbrandenburg