Glossar

Eine objektive Immobilienbewertung liefert eine unabhängige Analyse des Immobilienwertes. Subjektive Einflüsse, besondere Vorlieben oder Zwänge der Marktteilnehmer bleiben hierbei außen vor. Sie schafft Transparenz und ist Grundlage für finanzielle Entscheidungen in allen Bewertungsanlässen.

Ein unabhängiger und objektiver Bewertungsprozess sorgt dafür, dass der tatsächliche Marktwert einer Immobilie präzise und nachvollziehbar dargelegt wird. Diese neutrale Einschätzung gibt Käufern und Verkäufern Sicherheit bei wichtigen Entscheidungen.

Der Verkehrswert oder Marktwert ist der wahrscheinliche Preis, den eine Immobilie bei einer Veräußerung auf dem freien Markt erzielen kann. Er basiert auf aktuellen Markttrends und individuellen Merkmalen des Objekts. Es wird unterstellt, dass keine ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnisse vorliegen, das heißt dass die Marktteilnehmer nicht unter Zeitdruck oder anderen Zwängen stehen und Kaufentscheidungen aufgrund objektiver Merkmale getroffen werden.

Im Falle einer Scheidung ist eine unabhängige Immobilienbewertung sinnvoll, um langwierige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden und eine faire Vermögensaufteilung zu ermöglichen. Sie dient oft dazu, den Anteil zu ermitteln, wenn ein Partner die Immobilie behält und den anderen auszahlen muss oder als Grundlage für die Ermittlung des Zugewinnausgleiches.

Für den Zugewinnausgleich ist der Verkehrswert bei Eheschließung und bei Scheidungsantrag zu ermitteln. Mit Hilfe des Verbraucherpreisindex wird der Verkehrswert bei Eheschließung auf das Preisniveau zum Zeitpunkt des Scheidungsantrags berechnet. Die Differenz der Verkehrswerte ergibt den Zugewinnausgleich.

Ein Schiedsgutachten dient zur einvernehmlichen Klärung von Streitigkeiten über den Wert eines Grundstücks. Beide Parteien wählen einen unabhängigen Sachverständigen, dessen Bewertung vorläufig für beide bindend ist.

Ein Wertgutachten ist entscheidend, um den niedrigeren gemeinen Wert einer geerbten Immobilie darzulegen, falls das Finanzamt einen höheren Steuerwert ansetzt. Es unterstützt Erben dabei, unnötige Steuerbelastungen zu vermeiden.

Mit § 198 Bewertungsgesetz wird den Steuerpflichtigen ermöglicht, dem Finanzamt einen niedrigeren Verkehrswert (gemeinen Wert) mit Hilfe eines Verkehrswertgutachtens darzulegen. Durch ein Wertgutachten kann der niedrigere Wert dokumentiert und eine überhöhte Steuerlast vermieden werden.

Bei der vorweggenommenen Erbfolge wird eine Immobilie bereits zu Lebzeiten des Eigentümers übertragen, um Erbschaftssteuern zu reduzieren. Häufig werden dabei Nießbrauchrechte vereinbart, um die weitere Nutzung durch den Schenkenden zu gewährleisten.

Freibeträge definieren, welche Summen steuerfrei übertragen werden können (z. B. 500.000 € für Ehepartner). Durch kluge Planung und Nutzung dieser Beträge alle zehn Jahre können die Steuerlasten erheblich reduziert werden.

Dieser Anspruch greift, wenn Schenkungen vor Eintritt des Erbfalls die Pflichtteilsansprüche der Erben verringern. Eine präzise Bewertung der Schenkung ist notwendig, um Streitigkeiten zu vermeiden und den Anspruch korrekt zu ermitteln.

Die Verkehrswertermittlung kann sich auch auf Rechte an Grundstücken wie Wohnrechte, Wegerechte oder Erbbaurechte beziehen. Hierbei wird der Wert des Rechtes ermittelt. Ein Erbbaurecht kann unter bestimmten Voraussetzungen veräußert werden. Dieses Recht ist marktfähig. Da z.B. Wohnrechte als beschränkt persönliche Dienstbarkeit an eine Person gebunden sind, können diese nicht veräußert werden. Es gibt demzufolge keinen Markt für Wohnrechte. Jedoch kann es vorkommen, dass der Wert eines Wohnrechtes ermittelt werden muss, da dieses beispielsweise durch den Berechtigten aufgegeben werden soll und dieser dafür eine Entschädigung verlangt.

Grundstücke können mit Rechten wie Wohnrechte, Wegerechte oder Leitungsrechte belastet sein. Solche Rechte können den Wert eines Grundstücks erheblich beeinflussen und sollten fachgerecht beurteilt werden.

Das Erbbaurecht ermöglicht es, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und dieses zu nutzen, ohne Eigentümer des Grundstücks zu werden. Das Gebäude wird Scheinbestandteil des Grundstücks. Erbbaurechte werden oft von Gemeinden oder Kirchen ausgegeben, welche die Grundstücke dauerhaft im Eigentum erhalten wollen. Im Marktsegment der eigengenutzten Wohnimmobilien wird dadurch, dass die Bauwilligen das Grundstück nicht kaufen müssen, durch das Erbbaurecht eine Möglichkeit für einkommensschwächere Bauherren geschaffen, ein Wohnhaus zur Eigennutzung zu errichten.

Für die Nutzung des Grundstücks (Erbbaugrundstück) wird üblicherweise ein Erbbauzins als jährlich wiederkehrende Zahlung vereinbart. Das Erbbaurecht ist zeitlich begrenzt. Unter gewissen Voraussetzungen wie beispielsweise bei nicht gestatteter Nutzungsänderung oder wenn der Erbbauzins nicht gezahlt wird, kann das Erbbaurecht aufgelöst werden; dies ist der sogenannte Heimfall. Dann wird je nach Regelung im Erbbaurechtsvertrag der Restwert des Gebäudes ganz oder teilweise zum Zeitwert entschädigt.

Nießbrauch ist ein umfassendes Nutzungsrecht, das es einer Person oder mehreren Personen erlaubt, eine Immobilie selbst zu nutzen oder Einnahmen daraus zu generieren, ohne Eigentümer zu sein. Das Wohnrecht hingegen sieht lediglich die Nutzung einer Immobilie oder einer Wohnung durch den Berechtigen selbst vor; eine Vermietung an Dritte und die Einbehaltung der Einnahmen daraus ist beim Wohnrecht nicht möglich. Das Nießbrauchrecht ist üblicherweise an das Leben der Nießbrauchberechtigten gebunden, kann aber auch zeitlich begrenzt vereinbart werden. Im Zuge der vorweggenommenen Erbfolge (Schenkung zu Lebzeiten) ist der Nießbrauch ein gern genutztes Gestaltungsinstrument, um Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuern zu reduzieren oder zu umgehen.

Das Wohnrecht erlaubt einer oder mehreren Personen, ein Haus oder eine Wohnung meist unter Ausschluss von Dritten zu bewohnen. Es kann zeitlich beschränkt oder an das Leben einer oder mehrerer Personen gebunden werden. Üblicherweise wird es unentgeltlich vereinbart, das heißt der Berechtigte zahlt keine Grundmiete („Kaltmiete“). Es kann vereinbart werden, dass der Berechtigte die üblichen verbrauchsunabhängigen Betriebskosten wie Versicherung, Grundsteuer etc. sowie die verbrauchsabhängigen Kosten wie Strom, Wasser und Heizung trägt oder diese durch den Eigentümer zu tragen sind.

Baulasten sind rechtliche Verpflichtungen, die der Eigentümer eines Grundstücks gegenüber der Gemeinde eingeht, wie z. B. Wege- oder Zufahrtsrechte. Diese können den Wert des Grundstücks reduzieren, da sie z.B. die Bebaubarkeit des Grundstücks einschränken, und spielen eine wichtige Rolle bei der Immobilienbewertung.

Bei einer Immobilienbewertung wird der Marktwert eines Objekts ermittelt, um faire Verkaufs- oder Kaufpreise zu gewährleisten. Käufer können so finanzielle Risiken vermeiden, während Verkäufer eine realistische Verhandlungsbasis schaffen.

Immobilienbewertungen helfen Anlegern, Risiken zu minimieren und fundierte Entscheidungen zu treffen. Maßgeschneiderte Gutachten liefern wertvolle Einblicke in Marktpotenziale und mögliche Entwicklungschancen.

Diese Analyse bewertet die potenziellen Investitionen in eine Immobilie im Vergleich zu den langfristigen Erträgen oder Nutzen. Sie hilft insbesondere Investoren oder Gewerbetreibenden, wirtschaftlich sinnvolle Entscheidungen zu treffen.

Firmen und Institutionen benötigen oft Gutachten zur Bilanzierung von Immobilienwerten. Diese dienen als Grundlage für Geschäftsberichte, Steuerabrechnungen oder interne Wirtschaftspläne.

Eine professionelle Immobilienbewertung wird genutzt, um Vermögenswerte optimal zu planen, z. B. im Rahmen von Nachlassregelungen, Schenkungen oder für bilanzielle Zwecke. Sie sichert langfristig finanzielle Transparenz.

Zu den Sonderimmobilien gehören Spezialobjekte wie Pflegeimmobilien, Hotels oder Freizeitimmobilien. Ihre Bewertung erfordert oft spezielle Kenntnisse, da sie auf spezifische Nutzungskonzepte und Marktbedürfnisse ausgerichtet sind.

Sonderimmobilien wie Hotels oder Pflegeeinrichtungen haben oft spezifische Nutzungskonzepte, die die Marktfähigkeit stark beeinflussen. Diese Besonderheiten müssen bei der Bewertung berücksichtigt werden, um eine realistische Einschätzung vorzunehmen.

Gewerbeimmobilien wie Büros, Logistikimmobilien oder Produktionsgebäude erfordern spezielle Bewertungsansätze, da Mieterträge, Lage und Marktpotenziale eine zentrale Rolle spielen. Sie sind oft wichtige Vermögenswerte für Unternehmen.

Die Bewertung von Gewerbeflächen basiert auf Faktoren wie Umsatzpotenzial, Lage und Flexibilität der Nutzung. Sie spielt vor allem bei Einzelhandels- oder Büroimmobilien eine wesentliche Rolle.

Grundstücke außerhalb geschlossener Ortslagen werden oft landwirtschaftlich genutzt und haben spezifische Regeln zur Bebauung und Nutzung. Deren Bewertung berücksichtigt potenzielle Entwicklungsmöglichkeiten und bestehende Nutzungen.

Die Bewertung von landwirtschaftlichen Grundstücken umfasst spezifische Aspekte wie deren Bodenqualität, Größe und Nutzungsmöglichkeiten. Diese Objekte haben oft einen besonderen Stellenwert bei Vermögensübertragungen.